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从威海银滩海郡小区破产盘活之路探访乳山模式
正文
  2018-11-20   来源:乳山网(乳山宣传网)   作者:陶相银

刚刚过去的“十一”黄金周对楼市来说有点特别。十一期间,各地加班加点接力出台楼市“限购令”,一二线城市推盘量明显走低,与“金九”的抢房、开盘秒罄相比,今年的黄金周楼市并没有以往火热。

在全国各地,特别是三四线城市楼市成交量“瘦身”的大环境下,记者在威海乳山银滩却见到了另外一番景象。10月12日,在位于乳山银滩潮汐湖东侧的东方威尼斯项目,记者看到前来看房的客户络绎不绝。比户型、选楼层、谈价格……在东方威尼斯销售大厅的看房沙盘前,一对来自天津的夫妇引起了记者的注意。

“整个小区是英伦小镇风格建筑,水系环绕,就跟住在公园里”“我还是喜欢多层,咱们以前在天津的房子是高层,我想在这儿买个多层,以后养老更方便”“这个65平米一厅两室的户型不错,将来儿子夏天过来度假就不用出去住宾馆了”……一个多小时的挑选,这对夫妻看中了小区最前排中间单元的一套房子。

“你们还没退休,这五六年时间每年就过来住十天半个月,这不是亏了吗?”面对记者的疑惑,这对夫妻给记者算了一笔账:他们与开发商签定了10年包租协议,期间产权房租给开发商统一经营,前3年收益总房款的15%,后7年每年分红对外经营收入的60%,期间每年享有60天自主居住权,并可以在海南、内蒙古等全国各地置换入住。除此之外,他们还可获得开发商连续10年赠送的消费基金,用于在购房地的旅游景点、餐饮场所消费。

因看中了环境和开发商的包租方案,这对天津夫妻很满意地交付了挑选的商品房定金。临近中午,又有七八个看房者陆陆续续敲定了心仪的海景房。

眼前热闹的东方威尼斯项目售楼处,很难让人联想到其前身竟是荒草丛生的台湾城项目。就在一年前,记者因采访海景房去库存来过此,这里原来的名字是台湾城康桥蓝湾和海郡小区。当时刚踏入该项目时,这里四处荒凉,工地上长满了人头高的荒草,死气沉沉,像被遗弃的“烂摊子”。

在采访中记者了解到,开发商在康桥蓝湾和海郡两个小区同步开发中由于资金链断裂,项目搁停。延期交付、业主退房等一系列问题随之而来。为避免两个项目就此成烂尾,损害购房者利益,康桥蓝湾和海郡小区按照法定程序破产。记者在网上查阅到,项目破产后,一度引起购房者的恐慌,一些购房者担心预交购房款血本无归,纷纷通过网络等各种途径进行维权。后来,乳山松海房地产开发有限公司接手康桥蓝湾和海郡两个小区,重新规划了水上方威尼斯和游艇度假村项目。

短短几个月的时间,东方威尼斯项目的变化让不少康桥蓝湾和海郡小区的老业主“刮目相看”。随着工程车、塔吊、建设方陆续进入工地,原本烂尾的楼盘活了。在保持楼盘原建筑风格的同时,新开发商对整个小区进行了重新规划,增设了游艇码头、海上垂钓区、湖心岛人工沙滩等休闲设施,为业主提供私家娱乐休闲服务。

“原以为买房子钱打水漂了,没想到这下还赚到了,竟能坐着游艇看房子,虽然房子比预期交付晚了几年,但我不后悔。”来自北京的业主周华说,现在他常住在这里,每天都会把发现的变化发给周边的朋友,有朋友来海边买房子,他也会推荐这里。

三年前,周华在海郡小区购买了一套期房。按照合同约定,当年就能交房入住,后来遭遇项目停工,房子交付一直遥遥无期。为了能够尽早在海边安家,周华参加了后来的房产调换,以楼房差价折算的方式入住到了现在的东方威尼斯项目中心区域楼盘。截至目前,东方威尼斯项目已经有200余户业主交房。

虽然如今东方威尼斯项目正如火如荼地进展着,但和记者一样,仍然有不少业主和看房者对项目的未来持观望态度。这样的疑虑在所难免的,因为较早一个时期,房地产业发展迅猛,许多地方的开发商贪量求大,在异地盲目投资扩张,随着国家宏观政策的调控,房地产市场发展趋缓,形成了规模性库存。目前,各地也在纷纷利用购房政策、资金补贴、限购等强力推手减少、消耗前期形成的库存。但因异地开发建设中资金链断裂造成的许多烂尾,成为各地一般杠杆无法撬动的库存。其中,康桥蓝湾和海郡小区就是这种类型。

“我们作为乳山本土企业,虽然在接盘的时候也面临着资金、舆论等各方面的压力,但我们是集房地产开发、服务、销售,高效生态农业,酒业生产销售等为一体的综合性集团企业,所以我们有充足的资金后盾,也有实力保证该项目顺利建设。”东方威尼斯开发商乳山松海房地产开发公司负责人许大林说,在保障居住功能的同时,我们还按照旅游、养老、休闲等多样标准打造复合型地产。

从东方威尼斯售楼中心规划图中记者发现,小区控制了海景房的开发建设面积,土地转用于配套社区服务、医疗服务、餐饮购物、问题活动中心等生活设施和游艇码头、湖心岛人工沙滩等旅游休闲养生设施,同时规划建设了特色商品文化展示交易区和湿地保护区等。

“虽然可销售的海景房总面积少了,看似销售总额相对少了,但完善的配套既可避免形成库存问题,而且还可解决空置的问题,总算账还是划算的。”许大林说,十一期间,几乎每天的成交量都在十几套。

本地实力开发商接盘、新规划的调整等一系列举措让不少业主吃了“定心丸”。但仍有部分业主担心房地产商是在口头吆喝,这些都是卖房子的“噱头”。

在采访中记者了解到,东方威尼斯项目并不是松海房地产在银滩开发的第一个海景房项目。在距离东方威尼斯项目3公里处,松海房地产公司还开发销售了盛世滩家园项目。与普通海景房不同的是,盛世滩家园小区在建设之初就为业主规划了休闲采摘、休闲垂钓、娱乐等系列设施,其中位于小区东侧,与小区一路之隔的溪谷公园,就是盛世滩的专门针对业主回归田园乐趣打造的大型的湿地公园。该小区对业主实行私人订制服务,建设了包括垂钓园,采摘园,烧烤园,开心农场,啤酒花园等配套设施,让居民真正留下来,融入银滩当地生活。

据盛世滩家园小区物业工作人员介绍,业主每年只需向物业缴纳200元管理费,就可以获得一块半分地的开心农场,根据自己的需求进行耕种。业主回老家时,物业也可以代为打理。物业还会根据业主从老家返回银滩居住的时间,给业主推荐应季种植的果蔬品种,并提供代购种子、有机肥等服务。

为方便居民到海边游玩,盛世滩家园小区物业公司还提供每半小时的海边接送服务,并建立海滨休闲会所为业主提供了海边各种游乐设施,包括海上栈桥,沙滩摩托车,海滩排球,水上自行车以及海上救援服务,同时还设立了沙吧、淡水冲凉及业主的私人存储服务。

除此之外,盛世滩家园小区还与位于银滩东部的乳山第二人民医院建立合作,为业主开通就医绿色通道,业主可先就医后付费。为方便也业主出行,小区还开通机场、火车站、港口接送站服务,业主可以随时向物业申请,小区还设立了自行车租借服务,业主凭借居住卡随时免费使用。

目前,盛世滩家园小区一期1360套房子,已全部销售一空,二期工程已开发15栋楼,销售超过三分之二。小区夏季入住率达90%以上,冬季实行集中供暖,入住率每年以10%速度增长,去年已经超过50%。

在乳山,康桥蓝湾和海郡小区的盘活之路绝非个例。金鼎海景城、银龙湾项目原本也因始建的开发商资金链断裂而成为烂尾,后经市场化运作,重新调整规划后,起死回生。

十余年前,正是房地产开发建设的黄金期,地处胶东半岛南海岸的乳山凭借得天独厚的自然条件吸引了全国各地开发商,建起了大批海景房。虽然大量的海景房在全国房地产业发展红火的周期内实现了超八成的销售,原始存量不高。但早在6年前,房地产业的发展还处在迅猛期时,乳山就敏锐地认识到:基础设施还不够完善、投资性购置多套房产、度假式短期利用、预购养老、破产烂尾诸多因素导致空置率高,从而形成次生库存。

如何降低次生库存?在许多城市仍然增量开发房地产的时候,乳山落下配套基础设施降低空置率、转型健康产业盘活存量、产城联动发展消耗存量、从严控制海景房开发不增存量4步棋子,对房地产市场的健康持续发展进行有效稳控,同步实现库存量和空置率双降的一盘棋。

几年前,乳山果断喊停单纯海景房的规划审批和开发建设,引导房地产开发企业告别传统“盖房卖房”的简单粗放式开发思路,让开发商调整建设规划或进行改造,配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等功能设施和生活照料、专业护理等养生养老服务,变传统的普通地产为健康养生养老地产,从源头上减少库存量增加。同时,先后在银滩累计投资50多亿元,将度假区按照新城区的标准,完善水、电、路、暖、气、污水处理等基础设施,实施了公交一体化,新建了二级乙等综合性医院、省级规范化九年一贯制学校,引进了10余家连锁商超,完善了以8个社区为轴心的居家健康养老和便民服务等设施,让更多的人留得下、住得舒适,有效减少了次生库存量。

对部分出售但未完全售完的小区,乳山引导开发企业引进专业养生养老机构,通过整栋返租、统一改造,与专业酒店管理公司、健康公司和物业服务公司联合经营等方式,消耗因用来投资或短期度假而造成的整栋或大部分空置的楼房。乳山还引导部分有能力、有条件的企业与养老机构合作,以产权度假公寓和分权式度假酒店的形式,进行异地互动养老,最大限度放大环境优势,增加客源。从事专业养老行业8年的天权集团陕西蓝湖老年寓院通过对嘉盛苑小区已售房产返租和未售房产收购的形式,配套相关设施,建成了集养生、度假、康体为一体的嘉盛苑养生养老项目,今年短短的3个月时间就吸纳全国各地来此养生养老的老人过千人。如今,乳山银滩利用存量房产吸引了老来乐康复养老度假中心、申菱养老服务、福星老年公寓等十余家健康养生机构,同步解决了小区原始库存和空置率高的问题。(陶相银)



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